Todo sobre la compra de bienes inmuebles en Italia: cómo no caer en la trampa de los estafadores y minimizar los riesgos.

¡Buenos días, queridos lectores y aquellos que deseen comprar una propiedad en Italia!

Nuestra agencia inmobiliaria rusa en Liguria "Studio Immobiliare Russo" SRL está ubicada en la ciudad de San Remo y trabajamos con éxito en el mercado de ventas de bienes raíces de Liguria, su compra, alquiler de villas, casas, apartamentos y apartamentos. Intentaré, usando el ejemplo de nuestra región de Liguria, delinear los conceptos básicos sobre bienes raíces en Italia.

Mi nombre es Alexey Azarov, soy copropietario de nuestra agencia inmobiliaria para la población de habla rusa, y me gustaría hablar no solo sobre la compra de bienes raíces en Italia, este artículo está aquí , sino también sobre cómo no caer. en manos de agentes inmobiliarios sin escrúpulos. Cómo no estar en manos de estafadores, cuáles son las reglas del juego para comprar, vender y alquilar bienes raíces en Italia. Como escribí anteriormente, estamos en Liguria y les escribiré a todos los que se enamoraron de nuestra tierra de flores, información paso a paso, una guía rápida o, como dicen, una hoja de trucos))) Comencemos ...

Hay una idea para comprar una propiedad en Italia: es hora de actuar.

Todo, como siempre, comienza con una idea en la madrugada del domingo, o viceversa en una cena con amigos que ya han comprado una villa o apartamento en Liguria. Usted, como el otro 95% de los compradores de bienes raíces, se conectará a Internet y navegará día y noche en busca de lo que desea. Primero, echemos un vistazo a los sitios web. Cuando nosotros, por ejemplo, empezamos, había muy pocos sitios inmobiliarios en Liguria, ahora, después de un tiempo, hay una gran cantidad de ellos. A qué debe prestar atención en los sitios web de las agencias:

Oficina de la empresa en Liguria

1) ¿Hay una oficina real de esta empresa inmobiliaria rusa en Liguria y en Italia en general, o simplemente revenden villas, apartamentos, casas y apartamentos? Esto es importante, explicaré por qué: un agente inmobiliario que trabaja para nosotros en Liguria debe saber todo sobre su propiedad. Si está sentado en Moscú y no ha visto esta villa por 3.000.000 de euros, existe una alta probabilidad de que reciba información falsa. Dado que llamará a la agencia italiana, entonces tal vez esta agencia tomó esta villa de otra agencia y así sucesivamente. Como resultado, un agente de bienes raíces en Moscú no tiene una imagen completa, tanto informativa como legal. No sabe si el inmueble tiene un gravamen o alguna otra oportunidad, sin embargo, sobre los documentos y la parte legal más adelante. Una agencia inmobiliaria debe tener su oficina y agentes reales en vivo en Italia, de lo contrario, su seguridad y garantías de la transacción están en riesgo.

Piense por sí mismo, por ejemplo: el gerente Masha, que trabaja en Super Company, le promete una vista panorámica del mar, cuatro habitaciones, un jardín exuberante y el silencio largamente esperado. Sin embargo, Masha no sabe que aunque hay una vista del mar, es angular, y se tomó una hermosa foto en otra área para la comitiva. Masha no sabe que la cuarta habitación se hizo ilegalmente, ya que los propietarios demolieron la partición sin aprobar la remodelación en la comuna y, finalmente, Masha no cree que el camino debajo de las ventanas y el rugido de las motocicletas tengan un efecto negativo en el bienestar de los residentes y combustible y lubricantes en las aguas subterráneas - a un jardín que alguna vez fue exuberante, hasta que se secó ((((.

La tarea de cualquier agencia es vender, ¡sí! Están buscando agencias como la nuestra y quieren trabajar con ellas. Todo esto es maravilloso, pero la calidad de los servicios cae bruscamente, ya que desde Moscú o Khabarovsk inicialmente puede ser engañado. POR LO TANTO, LA OFICINA DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA EN ITALIA ES OBLIGATORIA .

Anuncios falsos de venta y alquiler

2) Un "pato" común es publicar villas, casas, apartamentos o apartamentos de lujo ya vendidos en el sitio. El esquema es simple y antiguo como el mundo. Las agencias sin escrúpulos exhiben ya vendidos y, en el peor de los casos, objetos inexistentes en el sitio. A menudo se duplica el precio para atraer a sus clientes. Las agencias de conciencia, por ejemplo, siempre indican en el lote si está vendido. Es decir, dejan dichos anuncios en el sitio solo para no producir enlaces "estropeados" y no perder posiciones en Internet. No hay absolutamente nada de malo aquí, inmediatamente ves - VENDIDO. Pero si llama al gerente y solo durante la llamada descubre que el objeto ha sido vendido, surgen muchas preguntas y malentendidos. ¿Por qué no lo quitaron, no indicaron en el sitio que se vendió? Y, por supuesto, enseguida te ofrecen otras opciones, mucho menos atractivas. Sin embargo, en aras de la precisión, notamos que cualquier cosa puede pasar, y en el apogeo de la temporada, las personas pueden olvidarse de eliminar el anuncio o marcar la casilla "vendido". Pero la mayoría de las veces, la presencia en el sitio de propiedades ya vendidas sin esta marca significa que está tratando con una agencia que no trabaja con propietarios, sino con otras agencias que no saben que alguien todavía tiene su antiguo anuncio relevante. .

Licencia para trabajar como agente inmobiliario en Italia

3) Las agencias inmobiliarias rusas conscientes en Italia y Liguria deben indicar en su sitio web el nombre legal de la empresa, el número de contribuyente, el número de licencia para el derecho a participar en actividades inmobiliarias, capital autorizado. Por ejemplo, así:

Si este no es el caso, NO TIENEN DERECHO A VENDER en Italia. Esta es la ley. Las agencias que han hecho sucursales en Rusia también están obligadas a indicar esta información, lamentablemente pocas personas lo saben (((. En Italia, por ignorar esta regla, las empresas que venden ilegalmente bienes raíces en el país son severamente multadas y cerradas, también como los sitios web fraudulentos están cerrados Entonces, quien sea advertido está armado, los sitios sin licencia para este tipo de actividad son peligrosos porque en caso de malas circunstancias al comprar bienes raíces en Italia, no tendrá a nadie a quien demandar y usted, habiendo pagado grandes gastos, se quedará con la nariz ((Solicite la licencia inmediatamente después de reunirse con una agencia de bienes raíces. Si comienzan a dudar y no la dan, puede dejar de trabajar con ellos con seguridad, incluso si tenían una buena propiedad. Su seguridad es más importante.

pago de comisiones de inmobiliaria

4) La información sobre la recompensa en el sitio también es importante. Nuevamente, a las agencias de "reventa" sin escrúpulos no les gusta informar de inmediato al cliente sobre la recompensa en caso de una transacción. Y solo entonces, durante la conclusión de la transacción, comienzan a surgirle sorpresas desagradables. Tomemos todo en orden. En Italia, el vendedor y el comprador pagan a la agencia inmobiliaria el 3% del importe total de la transacción. Es decir, si una villa en Liguria cuesta 1.000.000 de euros, pagarás 30.000 euros y aquí está la primera "emboscada" - MÁS IVA. Si escriben o hablan de recompensas, siempre guardan silencio sobre este pequeño y peliagudo momento del pago. En Italia, el IVA es un análogo del IVA ruso, es igual al 22%, lo que significa que todavía tendrás que pagar 6.600 euros de esos 30.000 euros. Total 36600. La cantidad no es poca, ya ves, sería suficiente para comprar equipo de oficina para el hogar.

Pero esto es la mitad del problema, a menudo las agencias en Moscú, para obtener ganancias, se declaran tarifas de hasta el 7% + IVA de la transacción. Permítanme recordarles una vez más que en Italia la agencia recibe el 3%. Todos lo entendemos: claro, todo el mundo necesita ganar dinero, pero entre nosotros, pagar de más, además de 36.600, otros 48.800 si el 7% (de nuevo, nos llevamos un chalet por 1.000.000 de euros) ya es una cantidad muy seria. Los clientes acudieron a nosotros con historias sobre cómo algunas empresas logran cobrar a los futuros clientes 1.000 euros o más por reunirse con ellos y conducir alrededor de los objetos. Esto me parece una violación grave, porque si luego compras bienes raíces de una agencia, entonces lo que ponen en el tanque son solo 100 euros, luego pagarán cientos de veces. Y si no lo compraste es que no te funcionó bien o no te gustó nada, esto también pasa. NO DAR DINERO POR ADELANTADO PARA TRANSFERENCIA Y VISITA.

Sobre los puntos principales y clave en los sitios, creo, dijo. ¡Pues abrochémonos los cinturones de seguridad y vámonos a Italia, región de Liguria!

Cómo llegar a Liguria

Después de que ya haya decidido la región de Italia, debe solicitar una visa de turista tipo "C", comprar un boleto de avión y reservar un hotel. Liguria es una región que se encuentra cerca de la frontera de la Costa Azul de Francia y el aeropuerto más cercano a San Remo está, por ejemplo, en Niza. También, por supuesto, puedes volar a Milán o Génova, pero el significado de viajar a tu ciudad es el mismo. Muchos no saben cómo llegar desde el aeropuerto de Niza a San Remo, Bordighera, Ventimiglia. Comencemos simple, con lo básico. Al llegar a cualquier aeropuerto de Europa, siempre puede:

• para alquilar un coche

• ir en tren

• comprar un billete de autobús

En Niza, después de llegar a la Terminal 1 o 2, puedes hacer lo mismo. La oficina de alquiler de coches se encuentra en la segunda terminal, al igual que los autobuses. En autobús puede llegar a la estación de tren, donde puede tomar un boleto a Ventimiglia, el tren no va más allá. Y con Ventimiglia puedes viajar por toda Italia, lo principal es que hay estaciones de tren. Por ejemplo, en Ospedaletti no hay estación de tren y, por lo tanto, debe venir a Bordighera o San Remo.

Alquilar un coche en Niza también es sencillo, solo necesitas tener contigo una tarjeta de crédito y un carné de conducir internacional. Es mejor hacer una reserva con anticipación. Preste atención al automóvil en sí, debe lavarse. Si hay rayones o defectos en el cuerpo, indíquelo inmediatamente en el recibo, de lo contrario, como resultado, es posible que no se le devuelva la cantidad bloqueada de la tarjeta. Esta es una práctica común en la Costa Azul en Francia.

Los autobuses regulares también salen de la segunda terminal de la ciudad de Niza. Allí puede tomar un boleto a Ventimiglia o San Remo. Los autobuses salen cada media hora.

La primera reunión con agentes inmobiliarios en Liguria: a qué debe prestar atención

Después de un vuelo agotador, un viaje a un hotel o amigos, hace una cita con agencias inmobiliarias de habla rusa. Además de la habitual sociabilidad, cortesía y conocimiento al cien por cien de todos los objetos, un buen agente inmobiliario en Liguria y en general en Italia debe conocer bien el italiano. Sin ella, las negociaciones no son realistas. Ya te escribí sobre la presencia de una oficina en la agencia. Entonces, en el acto ya estará claro dónde se encuentra. A menudo, las empresas que albergan docenas de países en un sitio a la vez firman dudosos acuerdos de servicio al cliente con agencias italianas. Y la traductora Zina se convierte en agente inmobiliaria durante una hora o dos.

En las oficinas de la inmobiliaria, en el lugar más destacado, como es habitual, cuelga la misma licencia para este tipo de actividad.

Sin embargo: a menudo nuestras chicas rusas, habiéndose casado con un italiano, sobre la base de su licencia, abren su propia agencia con él. Aquí no hay nada delictivo, muchos lo hacen. Los italianos hacen esto todo el tiempo entre ellos.

Inspecciones y presentaciones de bienes inmuebles de Liguria

Además, es muy importante actuar de acuerdo con el plan. Como a menudo, cuando los agentes inmobiliarios ven que no le gustó nada de lo que eligió durante 2 meses en el sitio, ya que resultó que las imágenes son todas mentiras, y Photoshop podría usarse un poco más modestamente, comienzan a tomarlo por las montañas y valles con frases como "Pero puedes llamar en un lugar más". Digo de inmediato: LOS MILAGROS NO SUCEDEN . Es decir, hay, por supuesto, pero acordado de antemano))) No vale la pena ir allí, no sé, dónde. Personalmente, prefiero ahorrarle nervios y, lo más importante, tiempo. Dado que no es realista encontrar de repente 4 nuevas villas o un par de apartamentos en una hora, incluso mejor. Si existen, ¿por qué no fueron expulsados inmediatamente? Quizás escribo muy quisquilloso, pero cuando a nuestros clientes no les inspira nada, nosotros, por ejemplo, nos tomamos un tiempo, enviamos toda la información y hacemos nuevas citas.

Documentos legales para bienes raíces en Italia

Uraaaaaa!!! Finalmente le gustó una villa maravillosa o un apartamento espacioso en Liguria, ¿qué sigue? A continuación, debe verificar la pureza legal de los documentos, y aquí, como siempre, su agencia inmobiliaria juega un papel importante, toda la transacción depende de ello. Le aconsejo que revise todo el paquete de documentos con anticipación y verifique con el notario si todo está en orden con los documentos, independientemente de la agencia. Pero incluso aquí hay muchas pequeñas cosas que no puedo describir en un artículo. Sin embargo, presta atención a:

• correcta planificación;
• construyendo códigos;
• clase energética;
• cuántos impuestos paga;
• reglas de condominio;
• pago de todas las deudas por parte del vendedor;
• gravámenes

La lista es bastante larga, por supuesto, pero mencioné la principal. Si existen gravámenes, es necesario aclarar cuáles, si se trata de una hipoteca o de un bien inmueble, no hay de qué preocuparse. En el momento de la escritura notarial, estos gravámenes son reembolsados. Pero si hay UZO FRUTTO (usufrutto), estén en guardia.

Preste mucha atención al diseño de la casa o apartamento. Debe corresponder al último extracto catastral. Si los límites de las paredes no coinciden con la realidad, entonces debe resolverlo, o este es un proceso de remodelación rápido o se extiende durante años. O NO SE PUEDE LEGALIZAR EL PROCESO DE REPLANIFICACIÓN.

Metratura en casa o como pueden engañar

A veces, incluso no sabemos hasta que realizamos una verificación completa de qué es exactamente el metraje de una villa o apartamento determinado, ya que siempre hay trampas. Pero tan pronto como el cliente ha expresado su firme intención de comprar una villa o apartamento, inmediatamente comenzamos una revisión rigurosa de todo, incluidos los medidores. Te contamos cuáles son los matices.

La región de Liguria se encuentra en una zona montañosa, y estas tierras están designadas aquí como "Tierras Agrícolas", no todas, por supuesto, pero sí la mayor parte. Por lo tanto, en Liguria, el 95% de las villas y casas se construyen de la siguiente manera: el piso superior es un área residencial, el piso inferior es un área no residencial para heno y tractores. Por lo tanto, si su casa tiene 300 m2, muy a menudo al menos la mitad se considera "área no residencial". Y si ve 5 dormitorios en la villa, es muy posible que firme oficialmente un documento en el notario, en el que solo aparecen dos dormitorios. Los italianos, por supuesto, hacen hermosos salones y dormitorios de mármol en la parte inferior. Pero oficialmente esto no se puede hacer, aunque todo el mundo lo hace. Dado que la ley que se adoptó en Liguria realmente desafía la lógica. Si es para fines agrícolas, ¿entonces la mitad de la casa es un granero? ... Tonterías, por supuesto, pero todos vivimos aquí con esto. Lo más importante es que conozcas este matiz. Magazino es la parte no residencial. Presta atención a esto. Toda su tristeza será que durante la reventa verá todas sus carencias, que tanto el vendedor como la inmobiliaria podrían haber callado.

Por lo tanto, muchas agencias a menudo distorsionan las cifras reales de las imágenes de bienes raíces. Para ellos, lo más importante es vendértela. PREGUNTE INMEDIATAMENTE POR EL SITIO DE FINALIDAD RESIDENCIAL Y NO RESIDENCIAL.

Y lo más importante que debes saber: el notario solo mira los documentos que están en el Registro Catastral, no sale a revisar la casa, lo que significa que estés atento, mira lo que firmas en la escritura notarial. Quien está advertido está armado.

¡Buen humor para usted y tenga cuidado al elegir una agencia inmobiliaria rusa en Italia!