IVA del 4% en la compra de primera vivienda

IVA del 4% en la compra de primera vivienda: ¿qué es y cuándo se puede beneficiar?

Para determinadas categorías de bienes inmuebles se prevé un IVA del 4% sobre la compra de una primera vivienda. Estos son los requisitos subjetivos y objetivos que deben cumplirse.

¿Cuándo puedes acogerte al 4% de IVA en la compra de tu primera vivienda y qué requisitos hay que cumplir para recibir este beneficio? Estas preguntas las hacen a menudo quienes planean comprar una propiedad para su residencia principal, especialmente si la transacción se concluye con una organización que paga el IVA, por ejemplo, una empresa constructora.

Normalmente, al comprar una propiedad a una empresa cubierta por el IVA (en lugar de directamente a un individuo), también deberá pagar el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA), que suele oscilar entre el 10% y el 22% del valor de la propiedad. Sin embargo, si se cumplen determinadas condiciones, como comprar una vivienda que no esté clasificada como inmueble de lujo y mudarse a un apartamento nuevo, se puede aprovechar una reducción del tipo del IVA al 4%. Este beneficio se suma a otros beneficios de compra de primera vivienda ya disponibles, como tarifas de registro reducidas. Si se cumplen ciertas condiciones, estos beneficios se pueden utilizar varias veces.

¿A qué se aplica el 4% de IVA en primera vivienda?

Como ya se ha comentado, la compra de una primera vivienda no siempre se realiza entre particulares. A menudo, la propiedad se compra a una empresa sujeta al IVA, por ejemplo cuando se compra una casa nueva directamente al promotor. En tales casos, el comprador está obligado a pagar, además de los clásicos gastos registrales, catastrales e hipotecarios, también el IVA. Sin incentivos, este impuesto puede oscilar entre el 10% y el 22% del valor de la propiedad.

Como se explica en la guía para la compra de primera vivienda publicada por la Agencia Tributaria (Agenzia delle Entrate), si se cumplen determinadas condiciones, es posible acogerse a la exención de primera vivienda, que incluye un IVA reducido del 4%. Esta medida fue introducida por primera vez por la Ley de Finanzas de 1991 y se incluyó en el Texto Único del IVA. Posteriormente fue confirmado varias veces y sigue vigente. El tipo reducido también se aplica a la ampliación de edificios existentes o a la finalización de nuevos proyectos. Pero ¿qué condiciones se deben cumplir para recibir este beneficio?

Requisitos subjetivos para percibir el IVA del 4% en la primera vivienda

Para beneficiarse del IVA al 4%, se deben cumplir una serie de requisitos subjetivos respecto del comprador. En particular, es necesario:

ser una persona física, ya que el beneficio no aplica a personas jurídicas, por ejemplo, empresas;
ser residente en el municipio donde se ubica el inmueble, o haber registrado allí su lugar de residencia dentro de los 18 meses siguientes a la fecha de compra;
no ser propietario de otra propiedad que ya se utilice como primera vivienda;
No poseer ni tener derechos sobre otras propiedades que ya hayan sido utilizadas como primera vivienda utilizando incentivos del Servicio de Impuestos Internos. Sin embargo, existen excepciones, por ejemplo si la primera vivienda se vende dentro de los 12 meses siguientes al contrato de compra de la nueva propiedad o si la propiedad existente no es apta para habitar.

También vale la pena señalar que el IVA del 4% para personas menores de 36 años, si se cumplen los requisitos legales, puede resultar en un crédito fiscal igual al tipo del IVA pagado en la compra de la propiedad.

Requisitos objetivos para percibir el IVA del 4% en la primera vivienda

Además de los requisitos subjetivos, también existen condiciones objetivas para recibir el 4% de IVA en la compra de una primera vivienda. En este caso hablamos de las características del inmueble que se deben cumplir para que el beneficio sea válido. Entre estas condiciones:

el tipo de inmueble que debe registrarse en el catastro como local residencial;
El destino del inmueble debe ser exclusivamente residencial y no comercial. Se excluyen los inmuebles destinados a oficinas, comercios, almacenes, etc.;
características de la propiedad: no debe ser de élite (villas, castillos), es decir, no debe pertenecer a las categorías A/1, A/8 y A/9.

Por supuesto, la propiedad debe estar ubicada en Italia y cumplir con las normas nacionales y locales de habitabilidad, seguridad y usabilidad.

Categorías de bienes inmuebles elegibles para el IVA al 4%

Para mayor comodidad, después de enumerar los tipos de bienes inmuebles excluidos de los beneficios, también enumeramos las categorías residenciales permitidas que están sujetas a una tasa de IVA del 4%:

A/2: locales residenciales de tipo estándar con características correspondientes a los requisitos del mercado para edificios residenciales;
A/3: vivienda económica con servicios básicos;
A/4: Viviendas populares construidas con estándares obsoletos;
A/5: viviendas ultrapopulares con servicios públicos e instalaciones sanitarias mínimas;
A/6: casas rurales destinadas a actividades agrícolas;
A/7: pequeñas villas con áreas externas adyacentes para uso personal;
A/11: edificios residenciales típicos de determinadas regiones.

¿Cuándo se aplica el 4% de IVA en la construcción?

Cabe señalar que los beneficios del IVA del 4% se aplican no sólo en la compra de bienes inmuebles, sino también en la construcción de nuevos edificios o la ampliación de casas existentes. En la industria de la construcción, respectivamente, se pueden utilizar:

IVA del 4% en obras de reforma, como la compra de materiales para reformar una primera vivienda;
IVA del 4% sobre la construcción de una primera vivienda nueva, si cumple con los requisitos catastrales y no pertenece a las categorías A/1, A/8 y A/9;
IVA del 4% en la compra de elementos significativos para la reforma de una primera vivienda, como ventanas exteriores, ascensores y otros elementos similares.

¿Cómo devolver el 4% de IVA en tu primera vivienda?

Para poder acogerte a la exención del 4% de IVA en tu primera vivienda, además de comprobar los requisitos anteriores, deberás preparar la documentación pertinente. La aplicación del tipo reducido del IVA no es automática y debe solicitarse. Para ello deberá proporcionar:

copia del documento de identidad del comprador y código fiscal;
un módulo completado para recibir un tipo reducido de IVA del 4% en construcciones nuevas y transferirlo a la empresa que realizará la obra;
una copia del permiso de construcción o, en el caso de construcciones nuevas o renovaciones, el aviso correspondiente para comenzar las obras (SCIA o DIA).

También es útil incluir copia de la escritura notarial, recibo de pago de la compra o obra de renovación, así como una declaración que acredite el cumplimiento de los requisitos subjetivos y objetivos. Los documentos recopilados deberán ser transferidos a intermediarios inmobiliarios o empresas que realizaron la transacción o realizaron la obra.