Cómo conseguir una hipoteca por un importe superior al valor del inmueble

Es raro que los bancos otorguen hipotecas que excedan el valor de la propiedad que se compra. Sin embargo, en algunos casos esto es posible, especialmente si se necesitan fondos adicionales para reparaciones o para cerrar otros préstamos. Es importante entender que los bancos generalmente no aprueban una financiación superior al 80% del valor de la propiedad, pero existen excepciones. ¿Qué hacer si necesitas una gran cantidad?

Cómo conseguir una hipoteca por una gran cantidad

A veces, al comprar un inmueble es posible que necesite una cantidad que supere su valor de mercado. Esto puede deberse a la necesidad de reparaciones, el pago de los servicios de un agente inmobiliario o notario o el cierre de otras obligaciones de deuda. Sin embargo, los bancos rara vez satisfacen estas solicitudes y, para obtener dicho préstamo, se deben cumplir ciertas condiciones.

¿Cuándo es posible una hipoteca por un importe superior al 80% del valor del inmueble?

Antes de emitir un préstamo hipotecario, los bancos evalúan la relación préstamo-valor (LTV), que muestra la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Como regla general, los bancos no otorgan hipotecas por más del 80% del valor de mercado de la propiedad. Por ejemplo, si una casa cuesta 200.000€, el importe máximo del préstamo será de 160.000€.

Este límite se fundamenta en la resolución del Comité Interministerial de Crédito y Ahorro (CICR) del 22 de abril de 1995, que recomendó no exceder el 80% en el otorgamiento de hipotecas sobre bienes inmuebles. Sin embargo, esta regla no es obligatoria y, si existen razones justificadas, los bancos pueden otorgar una hipoteca superior al 80% y, a veces, incluso al 100%.

Requisitos para obtener una hipoteca por un monto superior al valor del inmueble

Aunque teóricamente es posible obtener una hipoteca por un importe superior al valor del inmueble, para ello es necesario cumplir una serie de condiciones. En primer lugar, el banco comprobará los requisitos estándar, como la valoración de la propiedad y la situación financiera del prestatario. El banco debe entonces asegurarse de que existen razones de peso para aumentar el importe del préstamo.

Por ejemplo, tales casos pueden incluir:

• la necesidad de fondos adicionales para reparar o modernizar la propiedad;
• deseo de incluir en el préstamo los costos de agente inmobiliario, notario u otros gastos asociados con la compra;
• la necesidad de pagar otros préstamos o deudas al mismo tiempo que se obtiene una hipoteca.

Estos motivos deben quedar documentados y detallados en el contrato de hipoteca. Por ejemplo, es necesario proporcionar estimaciones para trabajos de renovación o contratos con contratistas para confirmar la necesidad de una cantidad mayor.

Garantías y riesgos adicionales de una hipoteca por importe superior al valor del inmueble

La obtención de una hipoteca por un importe superior al valor del inmueble está asociada a ciertos riesgos y requiere garantías adicionales por parte del banco. Los bancos pueden endurecer las condiciones de los préstamos y también exigir medidas de protección adicionales.

Garantías adicionales del banco.

A medida que aumenta el riesgo de impago del préstamo, el banco podrá exigir garantías adicionales, tales como:

• registro de seguro adicional por un monto superior al valor de la propiedad;
• atraer garantes que puedan pagar la deuda en caso de insolvencia del prestatario principal;
• Grabación de una segunda hipoteca sobre otra propiedad para brindar seguridad adicional.

Debido al aumento de riesgos y requisitos, los bancos rara vez aceptan este tipo de transacciones y el proceso de aprobación puede ser más complejo.

Riesgos de las auditorías fiscales

Los prestatarios que obtienen una hipoteca por un valor superior al valor de la propiedad pueden estar sujetos a un escrutinio fiscal adicional. El IRS puede sospechar que se están inflando los valores de las propiedades para obtener un préstamo mayor, lo que podría dar lugar a una investigación y posibles consecuencias legales, incluidos cargos de fraude o información falsa en documentos oficiales.

Formas alternativas de conseguir más dinero

En lugar de solicitar una hipoteca por un valor superior al valor de la propiedad, es posible que desee considerar opciones de financiación alternativas. Algunos bancos ofrecen productos crediticios especializados que combinan la compra de bienes inmuebles con los gastos necesarios:

• Una hipoteca de compra y renovación cubre no sólo el precio de la propiedad, sino también el coste de las obras de renovación;
• Una hipoteca de compra y liquidez proporciona fondos adicionales para cubrir diversos costos asociados con una compra.

En el primer caso, el préstamo no se otorga en una sola cantidad, sino en partes a medida que se completa el trabajo, lo que ayuda a controlar su ejecución. En el segundo caso, a menudo se requiere una segunda propiedad, que se pignorará como garantía adicional.

Por lo tanto, si necesita obtener un préstamo de gran tamaño, es importante prepararse cuidadosamente, confirmar todos los gastos y tener en cuenta los riesgos asociados con las auditorías fiscales y las obligaciones adicionales con el banco.