Italia:

Corso Imperatrice, 8 - 18038 San Remo (IM)
Teléfono: +390184639032 - +393884227146
Correo electrónico: info@azarovs.ru

Todo sobre la compra de bienes raíces en Italia: cómo no llegar a los estafadores y minimizar los riesgos.

Все о покупке недвижимости в Италии

¡Buen día, queridos lectores y aquellos que quieran comprar bienes raíces en Italia!

Nuestra agencia inmobiliaria rusa en Liguria "Studio Immobiliare Russo" SRL se encuentra en la ciudad de San Remo y trabajamos con éxito en el mercado de la venta de bienes raíces en Liguria, su compra, alquiler de villas, casas, apartamentos y apartamentos. Usando el ejemplo de nuestra región de Liguria, intentaré esbozarle los conceptos básicos relacionados con los bienes raíces en Italia.

Mi nombre es Alexey Azarov, soy copropietario de nuestra agencia de bienes raíces para la población de habla rusa, y me gustaría abordar no solo los problemas de comprar bienes raíces en Italia, este artículo está aquí , sino también cómo para no caer en manos de agentes inmobiliarios sin escrúpulos. Cómo no terminar en manos de estafadores, qué reglas del juego necesitas saber a la hora de comprar, vender y alquilar bienes raíces en Italia. Como escribí anteriormente, estamos en Liguria y escribiré a todos los que se enamoraron de nuestra tierra floral, información paso a paso, una guía breve o, como dicen, una hoja de trucos))) Empecemos….

Si tiene una idea para comprar una propiedad inmobiliaria en Italia, es hora de actuar.

Todo, como siempre, empieza con una idea el domingo por la mañana temprano o, por el contrario, en una cena con amigos que ya han comprado una villa o apartamento en Liguria. Usted, como el otro 95% de los compradores de bienes raíces, se conectará y navegará por Internet día y noche en busca de lo que desea. Primero, echemos un vistazo a los sitios. Cuando empezamos, por ejemplo, había muy pocos sitios inmobiliarios en Liguria, ahora, después de un tiempo, hay un gran número de ellos. A qué debe prestar atención en los sitios web de las agencias:

Oficina de la empresa en Liguria

1) ¿Existe una oficina real de esta empresa inmobiliaria rusa en Liguria y en Italia en general? ¿ O simplemente revenden villas, apartamentos, casas y apartamentos? Esto es importante, explicaré por qué: un agente inmobiliario que trabaja para nosotros en Liguria debe saber todo sobre su propiedad. Si se sienta en Moscú y no ha visto esta villa por 3.000.000 de euros, es muy probable que reciba información falsa. Dado que llamará a la agencia italiana, entonces tal vez esta agencia tomó esta villa de otra agencia, y así sucesivamente. Como resultado, un agente inmobiliario en Moscú no tiene una imagen completa, tanto informativa como legal. No sabe si la propiedad inmobiliaria tiene un gravamen o alguna otra oportunidad, sin embargo, sobre los documentos y el lado legal más adelante. La agencia inmobiliaria está obligada a tener su propia oficina y agentes reales en Italia, de lo contrario, su seguridad y las garantías de la transacción están en riesgo.

Piense por usted mismo, por ejemplo: el gerente Masha, que trabaja para la "Super Company", le promete una vista panorámica del mar, cuatro dormitorios, un exuberante jardín y el tan esperado silencio. Sin embargo, Masha no sabe que, aunque hay una vista del mar, es angular, y se tomó una hermosa foto en otra área para el séquito. Masha no sabe que la cuarta habitación se hizo ilegalmente, ya que los propietarios demolieron el tabique sin aprobar la remodelación en la comuna, y finalmente, Masha no cree que el camino de abajo frente a las ventanas y el rugido de las motocicletas afecte gravemente a la ciudad. bienestar de los residentes y combustible y lubricantes en el agua subterránea - en el jardín, que alguna vez fue exuberante, hasta que se secó (((((.

La tarea de cualquier agencia es vender, ¡sí! Buscan agencias como la nuestra y quieren cooperar con ellas. Todo esto es maravilloso, pero la calidad de los servicios cae drásticamente, ya que desde Moscú o Khabarovsk inicialmente puede ser engañado. POR LO TANTO, LA OFICINA DE LA AGENCIA INMOBILIARIA EN ITALIA ES OBLIGATORIA .

Anuncios de venta y alquiler falsos

2) Un "pato" común - para publicar en el sitio ya se vendieron villas, casas, apartamentos o apartamentos de lujo. El esquema es simple y tan antiguo como el mundo. Las agencias sin escrúpulos muestran objetos ya vendidos y, en el peor de los casos, inexistentes en el sitio. A menudo con precios bajos para el cebo, sus clientes. Las agencias de buena fe, por ejemplo, siempre indican el lote si se vende. Es decir, dejan dichos anuncios en el sitio solo para no producir enlaces "estropeados" y no perder su posición en Internet. No hay absolutamente nada de malo aquí, verá inmediatamente - VENDIDO. Pero si llama al gerente y solo durante la llamada descubre que el objeto está vendido, surgen muchas preguntas y malentendidos. Por qué no se eliminó, no se indicó en el sitio lo que se vendió. Y, por supuesto, inmediatamente se le ofrecen otras opciones, mucho menos atractivas. Sin embargo, en aras de la precisión, observamos que cualquier cosa puede suceder y, en el apogeo de la temporada, es posible que las personas se olviden de eliminar el anuncio o marcar la casilla "vendido". Pero la mayoría de las veces, la presencia de objetos ya vendidos en el sitio sin esta marca significa que está tratando con una agencia que no trabaja con propietarios, sino con otras agencias que no saben que alguien todavía tiene su antiguo anuncio relevante.

Disponibilidad de una licencia para trabajar como agente inmobiliario en Italia

3) Las agencias inmobiliarias rusas de buena fe en Italia y Liguria deben indicar en su sitio web el nombre legal de la empresa, el número de contribuyente, el número de licencia para el derecho a realizar actividades inmobiliarias y el capital autorizado. Por ejemplo, así:

Si este no es el caso, NO TIENEN DERECHO A HACER VENTAS en Italia. Esta es la ley. Las agencias que han hecho sucursales en Rusia también están obligadas a indicar esta información, lamentablemente muy poca gente lo sabe (((. Entonces, quien sea advertido está armado, los sitios sin licencia para este tipo de actividad son peligrosos porque en una mala combinación De las circunstancias al comprar una propiedad inmobiliaria en Italia, no tendrá a nadie a quien demandar y usted, habiendo pagado grandes gastos, se quedará con la nariz ((Solicite una licencia inmediatamente después de reunirse con una agencia inmobiliaria. Si no lo das, puedes dejar de trabajar con ellos de forma segura, incluso si tuvieran un buen objeto. Tu seguridad es más importante.

Pago de comisión a agente inmobiliario

4) La información sobre la remuneración en el sitio también es importante. Una vez más, a las agencias de "reventa" sin escrúpulos no les gusta informar inmediatamente al cliente sobre la remuneración en caso de una transacción. Y solo entonces, durante la conclusión del trato, comienzan a surgir sorpresas desagradables para usted. Vamos a poner todo en orden también. En Italia, el vendedor y el comprador pagan a la agencia inmobiliaria el 3% del importe total de la transacción. Es decir, si una villa en Liguria cuesta 1.000.000 euros, pagará 30.000 euros y aquí está la primera "emboscada" - MÁS IVA. Si escriben o hablan sobre una recompensa, siempre guardan silencio sobre este pequeño y complicado momento de pago. En Italia, el IVA es un análogo del IVA ruso, es igual al 22%, lo que significa que aún hay que pagar 6.600 euros a esos 30.000 euros. Total 36 600. La cantidad no es pequeña, como ve, sería suficiente para comprar equipo de oficina en casa.

Pero esto es la mitad del problema, a menudo las agencias en Moscú, para obtener ganancias, se declaran aranceles de hasta el 7% + IVA sobre la transacción. Permítanme recordarles una vez más que en Italia la agencia obtiene el 3%. Todos lo entendemos: claro, todo el mundo necesita ganar dinero, pero entre nosotros, pagar de más además de 36.600 otros 48.800 si el 7% (de nuevo, tomamos un chalet por 1.000.000 de euros) ya es una cantidad muy seria. Los clientes acudieron a nosotros con historias sobre cómo algunas empresas logran cobrar a sus futuros clientes 1.000 euros o más por ser atendidos y conducidos por las instalaciones. Me parece que esto es una infracción grave, porque si luego compra bienes raíces a una agencia, el hecho de que hayan vertido solo 100 euros en el tanque dará sus frutos cientos de veces. Y si no lo compraste, entonces no funcionaron bien o no te gustó nada, esto también pasa. NO DAR DINERO POR ANTICIPADO PARA TRASLADOS Y VISTAS.

Creo que dijo sobre los puntos principales y clave de los sitios. Bueno, abrochemos sus cinturones de seguridad y vayamos a Italia, región de Liguria.

Como llegar a Liguria

Una vez que ya se haya decidido por la región de Italia, debe hacer una visa de turista tipo "C", comprar un boleto de avión y reservar un hotel. Liguria es una región que se encuentra cerca de la frontera de la Riviera francesa y el aeropuerto más cercano a San Remo es, por ejemplo, Niza. Además, por supuesto, puedes volar a Milán o Génova, pero el significado de viajar a tu ciudad es el mismo. Cómo llegar desde el aeropuerto de Niza a San Remo, Bordighera, Ventimiglia, muchos no lo saben. Comencemos de manera simple, desde lo básico. Al llegar a cualquier aeropuerto de Europa, siempre puede:

• para alquilar un coche

• ir en tren

• comprar un boleto para un autobús regular

En Niza, después de llegar a la Terminal 1 o 2, puede hacer lo mismo. La oficina de alquiler de coches se encuentra en la segunda terminal, al igual que los autobuses. En bus, puedes llegar a la estación de tren, donde puedes tomar un boleto a Ventimiglia, el tren no va más lejos. Y con Ventimiglia puedes viajar por toda Italia, lo principal es que hay estaciones de tren. Por ejemplo, no hay estación de tren en Ospedaletti y, por lo tanto, debe venir a Bordighera o San Remo.

Alquilar un coche en Niza también es un asunto sencillo, solo necesita tener una tarjeta de crédito y una licencia de conducir internacional. Es mejor hacer una reserva con anticipación. Preste atención al automóvil en sí, debe lavarse. Si hay arañazos o defectos en el cuerpo, indíquelo inmediatamente en el recibo; de lo contrario, es posible que el monto bloqueado de la tarjeta no se devuelva en su totalidad. Esta es una práctica común en la Riviera francesa.

Los autobuses regulares también salen de la segunda terminal de la ciudad de Niza. Allí puede tomar un boleto a Ventimiglia o San Remo. Los autobuses salen cada media hora.

Primera reunión con agentes inmobiliarios en Liguria: a lo que debe prestar atención

Después de un vuelo agotador, un viaje a un hotel o amigos, concierta citas con agencias inmobiliarias de habla rusa. Además de la sociabilidad habitual, la cortesía y el conocimiento al cien por cien de todos los objetos, un buen agente inmobiliario en Liguria y en Italia en general debe conocer bien el italiano. Las negociaciones no son realistas sin él. Ya te escribí sobre la oficina de la agencia. Entonces, en el acto ya estará claro a dónde llegaste. A menudo, las empresas que albergan a docenas de países en un sitio a la vez firman acuerdos de servicio al cliente dudosos con agencias italianas. Y la traductora Zina se convierte en inmobiliaria durante una o dos horas.

En oficinas inmobiliarias, en el lugar más llamativo, como es habitual, se cuelga la misma licencia para este tipo de actividad.

Sin embargo: a menudo nuestras chicas rusas, habiéndose casado con un italiano, sobre la base de su licencia abren su propia agencia con él. No hay nada criminal aquí, muchos hacen esto. Los italianos hacen esto entre ellos todo el tiempo.

Inspecciones y presentaciones de inmuebles en Liguria

Además, es muy importante actuar según lo planeado. Dado que a menudo, cuando los agentes inmobiliarios ven que no le gustó nada de lo que eligió en el sitio durante 2 meses, ya que resultó que las imágenes son mentiras, y Photoshop podría usarse un poco más modestamente, comienzan a guiarlo. las montañas y valles con frases como "Pero puedes llamar a un lugar más". Digo de inmediato: LOS MILAGROS NO SUCEDEN . Es decir, las hay por supuesto, pero se acuerda de antemano))) Ve allí, no sé, donde no vale la pena. Personalmente, prefiero ahorrarle los nervios y, lo más importante, el tiempo. Dado que es poco realista encontrar de repente 4 nuevas villas o un par de apartamentos en una hora, aún mejor. Si existen, ¿por qué no se enviaron de inmediato? Quizás escribo muy meticulosamente, pero cuando nuestros clientes no se inspiran en nada, nosotros, por ejemplo, nos tomamos un timeout, enviamos toda la información y concretamos nuevas citas.

Documentos legales para bienes raíces en Italia

Uraaaaaa !!! Finalmente te gustó una villa maravillosa o un apartamento espacioso en Liguria, ¿qué sigue? A continuación, debe verificar la pureza legal de los documentos, y aquí, como siempre, su agencia inmobiliaria juega un papel importante, toda la transacción depende de ello. Le aconsejo que verifique todo el paquete de documentos con anticipación y verifique con el notario si todo está en orden con los documentos, independientemente de la agencia. Pero aquí también hay muchas pequeñas cosas que no puedo describir en un artículo. Sin embargo, preste atención a:

  • planificación correcta;
  • construyendo códigos;
  • clase energética;
  • cuántos impuestos paga;
  • reglas del condominio;
  • pago de todas las deudas por parte del vendedor;
  • gravámenes.

La lista es bastante larga, por supuesto, pero he nombrado la principal. Si hay gravámenes, es necesario aclarar cuáles, si la hipoteca o el inmueble está pignorado, no hay de qué preocuparse. En el momento de la escritura notarial, estos gravámenes se extinguen. Pero si hay un UZO FRUTTO (usufrutto), esté en guardia.

Preste mucha atención al diseño de la casa o apartamento. Debe corresponder al último extracto catastral. Si los límites de las paredes no coinciden con la realidad, entonces debe resolverlo, o se trata de un proceso de remodelación rápido o extendido durante años. O EL PROCESO DE REFERENCIA NO PUEDE SER LEGALIZADO EN ABSOLUTO.

Metratura en casa o como pueden hacer trampa

A veces, incluso nosotros no sabemos, hasta una verificación completa, cuál es el metraje exacto de una villa o apartamento determinado, ya que siempre hay trampas. Pero tan pronto como el cliente ha expresado una firme intención de comprar una villa o apartamento, inmediatamente comenzamos un control riguroso de todo, incluido el medidor. Déjame decirte cuáles son los matices.

La región de Liguria está ubicada en un terreno montañoso, y estas tierras se designan aquí como "Tierras agrícolas", no todas, por supuesto, pero la parte principal. Por lo tanto, en Liguria, el 95% de las villas y casas se construyen de la siguiente manera: el piso superior es un área residencial, el piso inferior es un área no residencial para heno y tractores. Por lo tanto, si su casa tiene 300 m2, muy a menudo al menos la mitad se considera una "zona no residencial". Y si ve 5 dormitorios en la villa, es muy posible que firme oficialmente un documento en la oficina del notario, en el que solo hay dos dormitorios. Los italianos, por supuesto, hacen hermosos pasillos y dormitorios de mármol en la parte inferior de sí mismos. Pero oficialmente esto no se puede hacer, aunque todo el mundo lo está haciendo. Dado que la ley que se aprobó en Liguria realmente desafía la lógica. ¿Si el propósito agrícola significa la mitad de la casa debajo del granero? ... Tonterías, por supuesto, pero todos vivimos con eso aquí. Lo más importante es que conozcas este matiz. Magazino es una parte no residencial. Presta atención a esto. Toda la tristeza que tendrá es que cuando revenda, verá todas sus deficiencias, que tanto el vendedor como la agencia inmobiliaria podrían haber guardado silencio.

Entonces, muchas agencias a menudo distorsionan las cifras reales para el área de bienes raíces. Lo más importante para ellos es vendértelo. CONSULTAR INMEDIATAMENTE EL MEDIDOR DE FINALIDAD RESIDENCIAL Y NO RESIDENCIAL.

Y lo más importante, sepa: el notario solo mira los documentos que están en el Registro Catastral, no va a revisar la casa, lo que significa que tenga cuidado, vea lo que firma en la escritura notarial. El que está advertido está armado.

¡Tenga buen humor y tenga cuidado al elegir una agencia inmobiliaria rusa en Italia!
Яндекс.Метрика