¿Qué hacer si el deudor-inquilino no está disponible?

¿Qué puede hacer para proteger sus derechos y recuperar el alquiler no pagado?

Alquilar su propiedad puede ser una buena fuente de ingresos, pero ¿qué hace si su inquilino deja de pagar y no se pone en contacto con usted? El problema del impago es uno de los más habituales entre los propietarios de inmuebles, y es importante afrontarlo correctamente para proteger sus intereses. La situación se vuelve especialmente difícil si el deudor desaparece sin dejar rastro y no responde a las llamadas ni a las cartas.

Veamos qué medidas se pueden tomar en este caso, qué mecanismos legales ayudarán a desalojar al moroso y cobrar la deuda, y cómo formalizar correctamente el hecho de su inaccesibilidad.

¿Qué hacer si el inquilino no paga?

Antes de acudir a los tribunales, siempre vale la pena intentar resolver el problema de forma pacífica. A veces las deudas surgen por razones válidas: dificultades financieras temporales, enfermedad u otras circunstancias de la vida.

❖ El primer paso es contactar al inquilino para conocer el motivo de la deuda. Esto se puede hacer por teléfono, correo electrónico, mensajería instantánea o una reunión personal.

❖ El segundo paso es enviar un aviso formal por escrito exigiendo el pago de la deuda. Es mejor hacerlo mediante correo certificado con acuse de recibo o mediante firma electrónica (PEC, si hablamos de Italia) . La carta deberá indicar:

• referencia al contrato de arrendamiento y a la obligación de pago puntual;

• el monto de la deuda y el período de impago;

• fecha límite (generalmente 15 días) para realizar el pago;

• Advertencia de posibles consecuencias legales.

Si después de esto no hay reacción, se debe pasar a medidas más drásticas.

¿Cómo desalojar a un deudor?

Cuando una solución pacífica no produce resultados, es necesario iniciar el procedimiento de desahucio judicial por falta de pago . En Italia esto está regulado por el artículo 658 del Código de Procedimiento Civil , pero también existen procedimientos similares en otros países.

El desalojo se realiza en varias etapas:

1. Presentar una demanda
   El propietario, a través de un abogado, presenta una demanda exigiendo el desalojo y la emisión de una orden judicial para cobrar la deuda.

2. Audiencia judicial

   • Si el inquilino comparece ante el tribunal, puede pedir un plazo para pagar la deuda ( un "plazo de fijación" , que en Italia es de varios meses).

   • Si el inquilino no comparece ante el tribunal, el tribunal emite automáticamente una orden de desalojo.

3. Consolidación de la solución
   El juez fija una fecha en la que el inquilino debe abandonar la propiedad.

4. Desalojo forzoso
   Si el inquilino no desocupa el local voluntariamente, el alguacil procede al desalojo forzoso con participación de la policía.

Al mismo tiempo, puede ponerse en contacto con el registro de deudores para advertir a otros posibles propietarios.

¿Qué hacer si el inquilino ha desaparecido y no responde?

A veces, el inquilino simplemente desaparece: no responde a las llamadas, se muda del apartamento sin dejar una nueva dirección y no deja que nadie sepa nada de él. En este caso, puede declararse oficialmente irrepetible .