Impuesto de matriculación al comprar inmuebles de lujo en Italia

Comprar bienes raíces de lujo no sólo es una inversión importante, sino que también conlleva importantes obligaciones fiscales. En primer lugar, es importante entender que al adquirir propiedades de lujo no es posible aprovechar los beneficios fiscales previstos para la “primera vivienda”. Esto significa que los impuestos se pagan a la tasa completa incluso si la propiedad que está comprando es su primera y única vivienda.

¿Qué bienes inmuebles se consideran de élite a efectos fiscales?

Según la legislación (en particular el D.Lgs. 175/2014), se consideran viviendas de lujo los inmuebles clasificados en las siguientes categorías catastrales:

A/1 — viviendas de clase ejecutiva (abitazioni di tipo signorile);
A/8 — villas;
A/9 — castillos y monumentos histórico-artísticos (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).

Además de la categoría, las características de las viviendas de élite también están especificadas en el Decreto Ministerial del 2 de agosto de 1969 . Estas características son importantes para determinar la aplicación de la tasa del IVA y otros impuestos. Por ejemplo:

superficie total superior a 240 m2 (excluidos balcones, terrazas, sótanos, áticos, escaleras y aparcamientos);
disponibilidad de piscinas, pistas de tenis y otras instalaciones de mayor confort;
Acabados de alta calidad: mármol, azulejos caros, madera natural, etc.

¿Cuánto es el impuesto de matriculación al comprar una propiedad de lujo?

La cantidad del impuesto depende de si el vendedor es una persona física o una empresa sujeta al IVA. A continuación se presentan los principales escenarios:

Si el vendedor es un particular :

Impuesto de registro - 9% del valor catastral del inmueble;
Impuestos catastrales e hipotecarios - 50 euros cada uno (cantidad fija).

Si el vendedor es una empresa sujeta al IVA :

IVA - 22% del precio de compra;
Impuestos de registro, catastro e hipoteca – 200 euros cada uno (cantidad fija).

Importante: A diferencia de los bienes inmuebles normales (categorías A/2 – A/7), las viviendas de las categorías A/1, A/8 y A/9 no pueden acogerse al tipo impositivo reducido del 2% incluso cuando se compran como primera vivienda.

Comparación: bienes raíces de lujo vs. bienes raíces comunes

Tipo de propiedad	Categoría	Reg. impuesto (primera compra)	Impuestos: catastrales e hipotecarios	Nota
Normal (primero)	A/2–A/7	2% del valor catastral	50 euros cada uno	Sujeto a condiciones
Normal (segundo)	A/2–A/7	9%	50 euros cada uno	Sin beneficios
Élite (cualquiera)	A/1, A/8, A/9	9%	50 euros cada uno	Los beneficios no aplican
Élite de personas jurídicas. personas (con IVA)	A/1, A/8, A/9	22% IVA	200 euros cada uno	Todos los impuestos son fijos

Otros impuestos importantes

IMU (impuesto sobre bienes inmuebles) : se paga incluso por la primera vivienda si es de lujo;
TARI (impuesto sobre la eliminación de residuos) : sin beneficios, se calcula en base a tasas locales;
Las multas por no pagar el impuesto de matriculación pueden alcanzar entre el 120 y el 240% del importe del impuesto si el pago se omite en su totalidad. En caso de retraso en el pago se aplicará una multa del 30% . Se puede utilizar el ravvedimento operoso , un mecanismo de mitigación de sanciones en caso de pago voluntario.

Conclusión y recomendaciones

La compra de bienes raíces de lujo requiere una comprensión clara de todos los impuestos y posibles responsabilidades. Recomendado:

Verificar la categoría catastral del objeto;
Especifique quién es el vendedor (un particular o una empresa con IVA);
Contacte con especialistas cualificados: notarios, asesores fiscales, arquitectos… para evitar errores y consiguientes multas.