¿Es posible transferir una propiedad alquilada para su uso gratuito?
Imagínate: alquilas un apartamento acogedor, lo decoras a tu gusto y pones tu corazón en cada detalle del interior. Y luego las circunstancias cambian y decides dárselo a un amigo o familiar para que lo use gratuitamente. ¿Pero es esto posible desde el punto de vista legal?
¿Qué es un contrato de uso gratuito?
Según el artículo 1803 del Código Civil italiano, el contrato de comodato d'uso es un acuerdo por el cual una parte (el comodatario) transfiere a otra parte (el comodatario) un bien mueble o inmueble para su uso durante un período determinado o para un fin específico. Vencido el plazo se deberá devolver el inmueble.
¿Pero qué pasa si cedes un piso alquilado para su uso gratuito? ¿Puede uno disponer de él tan libremente como si fuera de su propiedad?
¿Puede un inquilino subarrendar una propiedad?
En Italia, un inquilino (conduttore) puede subarrendar parte de un apartamento, pero sólo bajo ciertas condiciones. Si el contrato de arrendamiento no contiene una prohibición expresa de subarrendar, basta con notificar la intención al propietario del apartamento (loctore) y proporcionar los datos del subarrendatario.
Pero para la cesión completa de la vivienda en subarrendamiento se requiere el consentimiento escrito del arrendador. Este punto está regulado por el artículo 2 de la Ley Nº 392 de 27 de julio de 1978, que establece:
"El arrendatario no podrá subarrendar la totalidad del inmueble ni ceder el contrato de arrendamiento a terceros sin el consentimiento del arrendador. Salvo que en el contrato se especifique otra cosa, el arrendatario tiene derecho a subarrendar parte del inmueble, notificándolo previamente al arrendador por correo certificado indicando el nombre del subarrendatario, el plazo del contrato y el inmueble arrendado."
¿Es posible ceder una vivienda alquilada para su uso libre?
Dado que el contrato de uso gratuito, como su nombre indica, no prevé ningún pago, ¿es posible transferir una vivienda en alquiler bajo este régimen?
Aquí se aplican los mismos principios que en el subarrendamiento:
- Si el contrato de arrendamiento no prohíbe la cesión de la vivienda para su uso gratuito, el arrendatario podrá hacerlo notificándolo al propietario del inmueble.
- Si el contrato contiene una prohibición de subarrendamiento y cesión para uso gratuito, será necesario obtener el consentimiento por escrito del propietario.
En caso contrario, la cesión del apartamento a terceros sin el consentimiento del propietario se considerará un incumplimiento del contrato y podrá dar lugar a su resolución y al desalojo del inquilino.
¿Puede una persona que ha recibido un inmueble a título gratuito alquilarlo?
Digamos que el propietario del piso lo cede a otra persona en virtud de un contrato de uso gratuito. ¿Esta persona puede alquilarlo él mismo?
La respuesta la da el artículo 1804 del Código Civil italiano: el comodatario está obligado a usar el inmueble exclusivamente en los términos especificados en el contrato y no puede transferirlo a terceros sin el consentimiento del comodatario .
Si alquila el apartamento sin permiso, el inquilino tiene derecho a:
- Exigir la devolución inmediata de la propiedad.
- Presentar una reclamación por daños y perjuicios.
¿Quién debe declarar los ingresos por alquiler?
Si el inmueble cedido para uso gratuito se arrienda luego a terceros, surge la pregunta: ¿quién debe pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos?
Por ley, los ingresos por alquiler siempre se gravan a nombre del propietario del inmueble, incluso si los pagos reales los recibe otra persona. Así, si el comodatario ha alquilado el piso, la obligación tributaria recae sobre el propietario del inmueble (comodatario), ya que éste sigue siendo el propietario legal del inmueble.
Este principio está consagrado en el artículo 1, apartado 2, del Decreto Legislativo 504/1992, que establece que el impuesto sobre bienes inmuebles lo paga el propietario, independientemente de quién perciba efectivamente los ingresos que de él deriven.
Conclusión
La cesión de una vivienda alquilada para uso gratuito es posible, pero requiere un estudio cuidadoso de las condiciones del contrato de arrendamiento. Si no existe prohibición, basta con avisar al propietario. Si se prohíbe la cesión se requerirá su consentimiento.
Lo mismo se aplica al comodatario: si quiere alquilar el inmueble que ha recibido para su uso, necesita el permiso del propietario.
El conocimiento jurídico en estas cuestiones ayudará a evitar consecuencias desagradables, desde la rescisión del contrato hasta sanciones económicas.
