Encuesta del Banco de Italia: Los precios de la vivienda siguen subiendo, la oferta no consigue satisfacer la demanda

Según la tradicional encuesta trimestral del Banco de Italia sobre las condiciones del mercado inmobiliario (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), los precios de las viviendas en Italia seguirán mostrando un crecimiento positivo y constante en el tercer trimestre de 2025. Sin embargo, los descuentos promedio por transacción siguen reduciéndose y el plazo promedio de venta de una vivienda ha alcanzado mínimos históricos. Al mismo tiempo, la demanda de los compradores se está recuperando, mientras que la oferta continúa disminuyendo.

Los precios están aumentando de forma constante y en casi todas partes.

En el tercer trimestre de 2025, el saldo neto entre las estimaciones de crecimiento y caída de los precios de la vivienda aumentó a +7 puntos porcentuales (frente a +5 puntos porcentuales en el segundo trimestre) y fue significativamente mayor que en el mismo período de 2024. Se registró un saldo positivo en casi todo el país, con la excepción del sur de Italia (Mezzogiorno), donde sigue siendo negativo, aunque ha mejorado significativamente en comparación con el trimestre anterior.

Los aumentos de precios más pronunciados se observaron en las principales ciudades del noreste y centro de Italia, donde la proporción de agentes que informaron aumentos de precios aumentó aún más.

El descuento promedio sobre el precio de venta original disminuyó ligeramente al 7,5% (del 7,8% del trimestre anterior) y se mantiene en su nivel más bajo registrado. En las ciudades más grandes del noreste, los descuentos cayeron por debajo del 5%. El plazo promedio de venta de viviendas aumentó ligeramente a 5,6 meses (de 5,4 meses), pero se mantiene cerca de su mínimo histórico.

La demanda se está recuperando, la oferta continúa disminuyendo

El balance negativo entre las estimaciones de crecimiento y la disminución del número de compradores potenciales se ha reducido significativamente, especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas. Por otro lado, las inmobiliarias siguen reportando una disminución en el número de nuevos pedidos. El saldo neto de la cartera actual de pedidos fue de -32 puntos porcentuales (-30 puntos porcentuales en el trimestre anterior y -25 puntos porcentuales en el año anterior), y de los nuevos pedidos recibidos, de -30 puntos porcentuales.

El acceso a las hipotecas sigue siendo favorable

Los problemas para obtener crédito siguen siendo mínimos: solo el 19% de las agencias citaron las dificultades financieras como uno de los principales motivos de rescisión de contrato. La proporción de transacciones financiadas con hipotecas aumentó al 65,9%, y la ratio préstamo-valor (LTV) alcanzó el 78,4%; ambos indicadores han vuelto a los niveles previos al inicio del ciclo de subidas de tipos del BCE en julio de 2022. Por lo tanto, las condiciones de los préstamos pueden considerarse, en general, cómodas para los compradores.

Los alquileres siguen aumentando, pero a un ritmo más lento.

El crecimiento de los alquileres sigue siendo significativo, aunque el ritmo se ha ralentizado ligeramente: el saldo neto entre aumentos y descensos estimados fue de +41 puntos porcentuales. La mayoría de los agentes atribuyen el aumento de los alquileres principalmente a una reducción en la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo. Este factor es especialmente pronunciado en las ciudades y, según los agentes, se debe en gran medida a la preferencia de los propietarios por los alquileres a corto plazo o por días.

El impacto de los alquileres a corto plazo (como Airbnb)

La proporción de agencias que consideran significativo el fenómeno de los alquileres a corto plazo ha aumentado ligeramente, superando el 50 %. De estas, más del 80 % observa un impacto significativo en las tarifas de alquiler a largo plazo (superiores a 30 días), y más del 60 % lo considera especialmente fuerte.

Al mismo tiempo, el impacto percibido de los alquileres a corto plazo en los precios de venta se ha debilitado ligeramente en todo el país. La principal influencia sigue siendo la menor oferta de propiedades en venta: aproximadamente el 40% de los operadores citan este efecto.

Las previsiones del mercado son cada vez más optimistas

Las expectativas de los agentes sobre el desarrollo de su propio mercado regional y del mercado inmobiliario italiano en su conjunto han mejorado significativamente en comparación con el trimestre anterior y el mismo período de 2024.

En cuanto a los precios de venta esperados en el cuarto trimestre de 2025, los agentes en promedio predicen una ligera disminución, pero los saldos netos resultaron ser significativamente menos negativos que un año antes, lo que indica un retorno gradual de la confianza entre los participantes del mercado.