¿Cuáles son las consecuencias de vender una casa por debajo de su valor catastral?

Los bienes inmuebles tienen un valor catastral, calculado multiplicando la renta por el 5% y un coeficiente; este valor sirve de base para los impuestos: registro, hipoteca y catastro. La ley no exige un precio mínimo de venta, pero fijar un precio inferior al valor catastral genera riesgos para ambas partes: auditorías fiscales y responsabilidad solidaria.

Bajo el sistema de valoración catastral, obligatorio para particulares desde 2006, los impuestos se calculan siempre en función del valor catastral, no del precio declarado. Por lo tanto, el comprador no ahorra dinero y paga según el valor catastral. Sin embargo, si el precio es demasiado bajo, por ejemplo, inferior al 70% del valor de mercado, la administración tributaria asume pagos no especificados e inicia una revalorización basada en el valor de mercado, la hipoteca o la tasación, un recálculo de la plusvalía del vendedor y sanciones que oscilan entre el 90% y el 180% más intereses.

Pongamos un ejemplo para 2025: un rendimiento de 800 euros da un valor catastral de 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euros; si el precio declarado es de 60.000 euros, una diferencia sospechosa de 36.600 euros podría dar lugar a una revalorización y una multa de hasta 65.880 euros.

El comprador asume la responsabilidad solidaria y paga impuestos y multas adicionales, incluso si pagó poco, mientras que el vendedor enfrenta una revaluación del incremento y el impuesto sobre la renta personal basado en el monto real, más las multas.

Para evitar inspecciones, es seguro indicar un precio no inferior al valor catastral, utilizar el modo "precio-valor", que es automático para particulares, realizar una tasación si el precio es bajo debido a razones objetivas como la humedad o un vertedero cercano, realizar solo transferencias bancarias, no efectivo, y cuando se venda a familiares, indicar un precio simbólico con una escritura motivada, teniendo en cuenta el riesgo de donación indirecta.

No existe un precio mínimo por ley debido a la libertad contractual, pero el valor catastral sigue siendo la base imponible mínima; los coeficientes para 2025 son 110 para las primeras viviendas y 120 para las segundas y otras propiedades.

Durante una auditoría, se aplica la responsabilidad solidaria: la autoridad tributaria puede cobrar a ambas partes mediante notificación, pago y cobro forzoso.

En definitiva, una reducción de precio del 10-20% suele conllevar un riesgo bajo si está justificada; una reducción inferior al 70% del OMI es de alto riesgo y requiere la revisión de un experto y la intervención de un notario con experiencia; y la venta a menores conlleva un riesgo medio con una escritura de valor nominal y consulta con el servicio de sucesiones. Enlaces útiles: página web de la Agencia Tributaria (Agenzia Entrate) para consultar el precio-valor y el OMI para 2025.